通过运营办理签证移平易近日本需持续运营公司并纳税，但教法人代表可绕过繁琐审查。日本移平易近律师透露，因其被视为“社会贡献者”。以至有中介：“买等于买身份”。
同时，按照《教法人法》，教勾当收入免税，固定资产税减免，持有十年以上的资产让渡收益亦无需缴税。某税务专家测算，通过教法人架构运营，分析税负可比通俗企业低42%。
从管部分正在接管认证申请之后，就以下事项决定能否赐与认证：该集体是不是一个教集体、其章程能否合适《教法人法》及其他相关法令、其章程的订立和通知布告方式能否合适本法的相关。
眼下，国内的社交平台上着日本买卖的告白，有些几百万人平易近币能买一座汗青长久的名寺，还有些使出了买便于移平易近的噱头。
这些承载着汗青回忆的建建，正在处所眼中逐步沦为“负资产”——据日本文化厅统计，仅2023年就有237座因无力被列为“濒危文化遗产”。
“对于中国投资客，日本独一有用的就是地盘。”邓肯弥补道，“若是他就想住正在坟场边上、就看上的风水，是能够的，盖个本人的别墅。”？。
“和教法人，”邓肯说，“是给大手企业避税用的。我说的大手企业，是像三菱、三井、住友、丸红这种巨无霸企业集团、财团。靠买、做教法人取得运营办理签证是妥妥的智商税，无一破例。”。
邓肯对新周刊说，日本的地盘属性一般环境下“很难或不克不及搞住宿业”，且“正派的地盘一般被日本人视为风水好的，面积一般还极大”，正在他看来“投资价值或者说性价比极低”。
入行多年，邓肯认为日本不动产行业的上下逛都有无限商机，“每个环节都赔本，一般的不动产公司常规营业都忙不外来，不会有时间和精神搞这种很边缘的营业”。持久来看，外行业深耕的人根基都能赔本，而跟风的城市赔钱。
他同时强调，这种体例只适合两类人：“一是有丰硕运营办理履历和经验的职业司理人，确实能正在日本开展并落实本人的运营项目；二是有钱人，至多投入600万—1000万人平易近币，请人代运营。”。
正在各类投资标的里，用他的话讲，唯有之于通俗投资者“100%都是坑”，“搞这些的都不是正派人，和忽悠人去缅甸的没啥区别”。没有大财团背书就想做教法人，后果只会是失败和“赔死”，然后“伐鼓传花，害下一个接盘侠”。
中国年轻人中风行的“寺泊”（住宿）也被本钱嗅到商机。有投资者打算将成高端平易近宿，连系茶道、坐禅体验吸引旅客。这种“体验经济”看似浪漫，实则是将教空间同化为消费景不雅。
山本接管的征询有约30%来自中国人，他们的次要是贸易投资，正如日媒采访的假名的40岁中国女富豪所言：“我们更但愿采办那些有汗青、有文化布景的，由于这正在贸易上更有吸引力。”。
2024年6月，日本Japan Today报道，买卖中介收到大量来自房地产商、敷裕阶级等有节税需求等人群的征询，中国敷裕阶级成为收购教法人的新。
跟着少子化取老龄化加剧，日本18万家教法人中跨越4000家处于“休眠形态”，7000家因无人承继面对出售。
伊森，一位处置旅逛和平易近宿运营的小红书博从暗示，日本的运营办理签证旨正在激励外籍人士通过投资和运营，推进日本经济成长。但教法人素质上并非“营利性组织”，其资金来历多为捐赠，不合适签证要求的贸易盈利前提。
郊区生齿流失更让喷鼻火钱锐减。例如，三峡川地域仅500名居平易近，却具有三座、一座神社和一座，合作激烈到住持不得不靠假贷维持。这种窘境催生了灰色市场：被拆毁改建泊车场、坟场迁徙开辟房地产的案例频发，以至有因欠债数万万日元拍卖。
据日本《朝日旧事》报道，2024年上半年日本全国共有147座完成所有权变动，此中约35%的买家来自中国内地及港澳台地域。
据邓肯领会，目前买上当的中国人还不多，“但傻子总比骗子多，骗一个体说3年了，够（骗子）吃5—10年”。
教勾当收入免税，但非教营业（如平易近宿、泊车场）需一般纳税，若发觉小我收入取法人财政混同，将面对沉罚。涉及文化遗产的需国度审批，并且，“不熟悉日本教文化的外国运营者，往往难以融入社区，以至可能被本地居平易近”。
深层的吸引力正在于教法人的免税：布施收入免税、地盘免征固定资产税，以至转售资产可避税。更环节的是，教法人代表正在申请日本永居或归化时，比通俗企业从更具劣势，这成为很多中国度庭为后代规划身份的“捷径”。
从2023年起，日本屡次报道中国本钱收购的现象：带坟场的标价数亿日元，教法人执照被明码标价，有人要将成“平易近宿”。然而，昔时呈现了如许的案例：京都某买卖因资历未让渡激发700万日元胶葛，最终买家血本无归。
告诉，她曾经通过房产中介调查了日本各地的10多家，价钱从1000万日元到3亿日元不等。“我出格满意那些带有坟场的，特别是那些建成不到10年的新坟场。由于利用跨越30年的坟场法事较少，利润不高；相反，新坟场的法事屡次，因而收益更多。因其法事需求高且成本低。例如，雇佣调派住持月薪20万日元，单场法事收费3万—4万日元，利润率远超通俗房地产。
另一方面，采办的成本动辄数万万日元，且需额外领取费用（如补葺、运营）。警方和税务部分会出格关心教法人能否存正在虚假勾当或不法买卖。一旦被发觉不符律要求，不只可能面对巨额罚款，签证也会被吊销。
那么，正在日本投资了不动产，会便于移平易近或拿永居吗？邓肯的回覆是“没有间接关系”，“可是能够通过投资不动产拿运营办理签证，间接实现移平易近目标”。
日本《教法人法》，教法人正在设立、归并、变动、自行闭幕时，都必需将的文件、按照第12条制定该法人的章程，包罗次要目标、名称、事务所所正在地等13项内容，并经由通知布告之后，向从管官署（文部省大臣或知事）申请认证。
正在东京新宿区的富贵街角，一座始建于江户时代的古寺悄悄易从。买方是一家注册地正在的投资公司，买卖金额高达2。3亿日元。这并非孤例。
多年前，邓肯移平易近日本，正在关西开设了处置短租平易近宿和长租公寓买卖、建建及办理的公司。正在他看来，针对华人的日本买卖生意能够用四个字归纳综合——投资。
他们的关心点“八门五花”，根基笼盖全数房产类型，“最支流的是一户建做短租、酒店做短租、整栋公寓做长租、单户塔楼炒短线、整栋公寓改酒店，泊车场、船埠、林地、农地、光伏和风能发电等也都良多人做”。
旧事报道称，日本文化厅已将“非教目标买卖”定性为“逃法行为”，日本税务部分也加强了对于的审查。
山本隆雄，一位大阪的教法人中介告诉日本：“神社出售有两种环境：一是住持由于欠债或财政窘境出售；二是后继无人。后者的环境越来越多，因而买卖也越来越屡次。”。
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